El aviso apareció pegado en el ascensor, en una hoja tamaño carta, sin mayores explicaciones. A Isabella Bermúdez*, propietaria de un apartamento deVivienda de Interés Social (VIS) en Itagüí, se le desbarataron los cálculos apenas lo leyó: la cuota mensual de administración subiría 23,7%, exactamente el mismo porcentaje en el que el Gobierno Nacional decidió aumentar el salario mínimo para 2026.
“Uno ya viene ajustado con la cuota hipotecaria, los servicios, el mercado y los gastos familiares... y encontrarse con eso así, de un momento a otro, sí angustia”, dijo. En su caso, no recuerde que se haya realizado una asamblea previa ni que se hubiera socializado un presupuesto detallado. Solo el aviso y el nuevo valor a pagar. Según estimaciones de la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), alrededor de 14 millones de hogares en Colombia viven bajo el régimen de propiedad horizontal urbana y enfrentan esta situación que pone cuesta arriba sus finanzas.
En edificios de estrato 4, los propietarios están recibiendo facturas con ajustes cercanos a los $80.000 mensuales, mientras que en conjuntos de estrato 6 el incremento puede rondar los $200.000 adicionales, una diferencia que para muchos hogares implica replantear gastos básicos. A su vez, avisos pegados en urbanizaciones estrato 3-4, muestran tablas comparativas donde una cuota que rondaba los $110.000 o $120.000 pasa a superar los $140.000 o incluso los $150.000, sin que aún se haya realizado la asamblea ordinaria.
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El rifirrafe que encendió el debate
El aumento del salario mínimo para 2026, fijado en 23,7%, desató un choque público entre el presidente Gustavo Petro y administradores de edificios y conjuntos residenciales. En varias ciudades, entre ellas Medellín y municipios del Valle de Aburrá, ya se han reportado comunicaciones internas que advierten incrementos de administración cercanos o iguales a ese porcentaje.
Desde la Presidencia, Petro señaló que no se puede trasladar de forma automática el aumento del salario mínimo a las cuotas de administración sin una justificación sólida. El mandatario incluso pidió investigar si algunos de esos incrementos podrían ser ilegales o desproporcionados. La discusión no tardó en escalar, porque la cuota de administración es uno de los gastos fijos más relevantes para millones de familias, especialmente en viviendas VIS y de estratos medios.
¿De qué depende realmente el aumento?
Desde Fedelonjas advirtieron que la idea de que las cuotas solo se ajustan con base en la inflación no refleja la realidad financiera de las copropiedades. Mario Ramírez, presidente del gremio, explicó que más del 60% del presupuesto de muchos conjuntos residenciales se concentra en servicios de vigilancia, mientras que el resto corresponde a aseo, mantenimiento, impuestos y otros costos operativos.
Esos servicios, en su mayoría, están atados al salario mínimo legal vigente. Por eso, según Fedelonjas, los incrementos estimados para 2026 se ubicarían entre 18% y 20%, aunque en algunos casos podrían llegar hasta el 23%, dependiendo de las necesidades y contratos de cada edificio.
“Las copropiedades no pueden operar con déficit”, señaló Ramírez, al advertir que limitar los aumentos únicamente al IPC podría dejar desfinanciadas a muchas administraciones.
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Vigilancia 24 horas: el costo que dispara las cuentas
El impacto del aumento salarial se refleja con especial claridad en la vigilancia permanente. De acuerdo con cifras expuestas en su momento por Raquel Garavito Chapaval, presidenta ejecutiva de FedeSeguridad, un puesto de vigilancia con tres turnos tenía un costo aproximado de $14,9 millones mensuales antes de Navidad.
Tras ajustes previos, ese valor pasó a $15,3 millones el 25 de diciembre y, con la entrada en vigencia del nuevo salario mínimo en enero, subió a $18,8 millones. El incremento no se detiene ahí: en julio de 2026, cuando los dominicales y festivos lleguen al 100 %, el costo subirá a $18,9 millones, y con la reducción de la jornada laboral semanal a 42 horas, alcanzará los $19,6 millones.
En total, el aumento será cercano a $4,7 millones mensuales por puesto de vigilancia, es decir, más del 30% en poco más de un año, una presión difícil de absorber para muchos presupuestos.
¿El aumento no lo “decreta” el Gobierno?
Desde el punto de vista jurídico, el debate tiene matices clave. La abogada Diana Vanessa Díaz, del Centro Jurídico Internacional, explicó a EL COLOMBIANO que la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal, no fija topes específicos para el incremento de la cuota de administración.
“La cuota no está atada ni al salario mínimo ni al IPC. El valor debe salir de un presupuesto anual de ingresos y gastos, que se somete a consideración de la asamblea general de copropietarios”, señaló.
De acuerdo con la experta, el aumento puede considerarse ilegal o impugnable si no existe un presupuesto anual detallado que lo respalde, o la decisión se tomó por fuera de la asamblea general o, por el contrario, no hay acta de asamblea que apruebe el nuevo valor y si este no está justificado en el reglamento interno de la copropiedad.
Además, cualquier incremento debe estar soportado en contratos de prestación de servicios, cotizaciones de proveedores, estados financieros y comparativos de gastos del año anterior.
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El procedimiento es la clave
Un administrador de varias unidades residenciales en el Valle de Aburrá le explicó a este medio la discusión con una frase contundente: “La legalidad no depende del porcentaje, sino del procedimiento”.
Desde su experiencia, aclaró que el Gobierno solo fija el salario mínimo, lo que impacta los costos de vigilancia, aseo y otros servicios. Pero la cuota de administración debe aprobarse en Asamblea, con sustento presupuestal y votación válida.
“La asamblea puede aprobar aumentos con base en el salario mínimo, el IPC u otra proyección. Si hubo asamblea y presupuesto aprobado, el aumento es legal, aunque no sea popular. Si no hubo asamblea ni sustento, ahí sí hay una irregularidad”, explicó.
Fechas clave y qué pueden exigir los propietarios
Según la Ley 675, las asambleas ordinarias deben realizarse durante el primer trimestre del año, con plazo máximo hasta el 31 de marzo. Allí se revisa el estado general de la copropiedad, se aprueba el presupuesto y se toman las decisiones financieras del año.
Los expertos recomendaron a los propietarios solicitar siempre el acta de asamblea y verificar si el aumento fue aprobado conforme a la ley. Y a los administradores, respaldar cualquier anuncio con soportes claros para evitar conflictos y señalamientos.
Mientras tanto, para Isabella y millones de colombianos más, el debate jurídico y político se traduce en una pregunta sencilla pero oportunida por estos tiempos ¿hasta dónde alcanza el bolsillo para seguir sosteniendo el sueño de la casa propia?
*El nombre de Isabella fue modificado a petición de la fuente.
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