En un abrir y cerrar de ojos, miles de colombianos que estaban en proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) se enteraron de que debían conseguir $49 millones adicionales tras el alza del salario mínimo del 23,7%. Para muchos, el ajuste fue suficiente para quedar por fuera del mercado. No obstante, el Ministerio de Vivienda presentó este domingo un proyecto de decreto para desindexar la VIS del salario mínimo y fijar su tope en 135 salarios mínimos en todas las ciudades.
El artículo 1 del borrador expresa que “el valor máximo de la Vivienda de Interés Social será, como regla general, el equivalente a ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes”, es decir que estas tendrán el mismo valor para Medellín como para el munipio de Rionegro o Marinilla, por ejemplo. Además, se subrayó en el documento: “en ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente con posterioridad a la separación, a suscripción de promesa de compraventa o documento que haga sus veces”.
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De inmediato, expertos expresaron su opinión. José Manuel Restrepo, exministro de Hacienda y rector de la Universidad EIA, a través de su cuenta de X señaló: “Este decreto da una sensación de mayor transparencia para el comprador, pero en la práctica es una medida populista: es pan para hoy y hambre para mañana, porque desconoce cómo funciona realmente la construcción de vivienda VIS”. Restrepo argumentó que la VIS es un proyecto de largo plazo. En ese tiempo los costos no se quedan quietos: suben los salarios, las tasas de interés, los costos financieros, licenciamientos e insumos, muchos de ellos definidos por decisiones del propio Gobierno.
“Por eso, la indexación de precios tiene sentido técnico y así quedó establecida en el Plan Nacional de Desarrollo. Resulta incomprensible que ahora un decreto pretenda modificar lo que define una ley, lo que además abre un debate sobre su legalidad”, añadió. Aunque, el documento no expone fecha concreta deja claro que, las medidas comenzarán a regir a partir de la “entrada en vigencia del presente decreto”, lo cual ocurre normalmente tras su firma oficial y publicación.
En línea con lo explicado por Restrepo, Andrés Giraldo, gerente Growth Lab-Consultoría Inmobiliaria, dijo que para el sector constructor la propuesta “puede parecer un beneficio de corto plazo para quien ya compró, pero a mediano y largo plazo introduce una enorme incertidumbre. Si no sabemos a qué se van a indexar los precios y los costos, muchos constructores dejarán de lanzar proyectos VIS”.
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Un panorama complejo
Lo que nació como una política para facilitar el acceso a vivienda a los hogares de menores ingresos, ya opera con precios que se parecen cada vez más a los de la vivienda para clase media, e incluso para sectores con ingresos estables y altos.
En 2015, una VIS en Colombia tenía un valor de $96.652.500. Once años después, ese mismo tipo de vivienda se comercializa con un tope de $262.635.750, en ciudades como Medellín, Bogotá o Cali, por lo que solo en 11 años su valor subió $165.983.250. Para Giraldo Pineda, el concepto de vivienda de interés social se está distorsionando. Cuando el precio se incrementó 23,7% dejando de ser una vivienda asequible y de estar realmente destinada a familias necesitadas.
VIS: más lejos de ingresos bajos
La VIS está definida por ley como una vivienda con un precio máximo expresado en salarios mínimos. Ese mecanismo, pensado como un incentivo para la oferta y la demanda, terminó convirtiéndose en un acelerador de precios. El 85% de la oferta VIS se concentra en el valor máximo legal permitido: 150 salarios mínimos, lo que en la práctica excluye a quienes ganan uno o dos salarios mínimos mensuales. Y, según el sector, para 2025, un hogar con ingresos entre uno y dos mínimos —el público objetivo de la VIS— no logra cumplir las exigentes condiciones del sistema financiero. “Tienes que ahorrar una cuota inicial alta y demostrar capacidad para tomar un crédito por el 80% del valor. Con esos ingresos, simplemente te saca del mercado”, señaló Giraldo.
En 2010, un hogar que recibía un subsidio de 30 salarios mínimos podía aspirar a una vivienda VIS y cubrir la diferencia con un esfuerzo cercano a los $62 millones. En 2024, ese mismo ejercicio exigía $170 millones, es decir, $110 millones adicionales frente a hace 15 años.
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Detrás de la escalada de precios hay dos factores estructurales. El primero fue el aumento del tope VIS en las grandes ciudades, que se impuso en agosto de 2019, pasando de 135 a 150 salarios mínimos para responder a la escasez de suelo y al incremento de los costos de construcción. El segundo, y más determinante en los últimos años, es la indexación directa de la VIS al salario mínimo.
Con bases cada vez más altas, incluso incrementos moderados en términos porcentuales, hay alzas millonarias en pesos. El aumento del mínimo presiona los costos laborales de las constructoras y de sus proveedores, lo que termina trasladándose al valor final del inmueble. “Toda la estructura de costos se incrementa en proporciones similares al salario mínimo. Pretender que los precios no suban es desconocer cómo funciona el negocio”, añadió el experto.
La consecuencia más visible de este proceso aparece en el crédito hipotecario. Según un análisis de Growth Lab, con los precios de 2025, financiar el 80% de una vivienda VIS a 20 años, con una tasa cercana al 12%, implicaba cuotas mensuales de $1,7 millones, por encima del salario mínimo de ese año. Con los del 2026, la situación es aún más crítica. “Para una familia que gana dos mínimos, comprometer un salario completo en la cuota hipotecaria es prácticamente imposible. Eso ya no es vivienda de interés social”, concluyó Giraldo.
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